Byggevedtekter for TÅSENLØKKEN BOLIGSELSKAP
Byggevedtektene er ment å skulle regulere de rent juridiske forholdene omkring byggearbeider og også saksgangen for søknad og gjennomføring av ulike tiltak.Byggevedtektene er sist oppdatert 28 mai 2018
1. Dokumentstruktur
(1) Til disse byggevedtektene foreligger to dokumenter: helhetsplanen og kontrakt for utbygging.
(2) Helhetsplanen fra 2007, ved sivilarkitekt Anne Ebbing, gir konkrete anvisninger, med tekst og tegninger, for hvordan tiltak skal utføres/utformes (se helhetsplanen). Anvisningene er ufravikelige, med mindre særlige grunner taler for annet og dette konkret er nevnt i styrets godkjenning av tiltak. Se under dispensasjoner for styret.
(3) Helhetsplanen gir anvisninger for følgende typer av tiltak: utvidelse av areal innenfor husenes hovedkropp, oppføring av tilbygg til husene, endring av fasade på husene samt byggverk i tilknytning til husene og i hageområder. Den gir videre anvisning for husenes øvrige eksteriør, som markiser, samt for trapper, inngangsdører/ytterdører, rekkverk, gjerder og porter. Tiltakene i Helhetsplanen er fullstendige, dvs at det ikke er anledning til andre typer tiltak enn det planen legger til rette for.
(4) Kontrakten regulerer ansvarsforholdet mellom borettslaget, andelshaver(tiltakshaver) og naboer, den må signeres før endelig godkjenning og igangsettelse.
1.2 Hvilke tiltak er regulert for hvem?
(1) Enkelte tiltak i helhetsplanen er oppført som tiltak for borettslaget. Dette gjelder gjerder, porter og trapper til inngangsdør med rekkverk. Andelshavere varsler styret når det er behov for utskiftninger. Dette gjøres ved styrets vedlikeholdsrunde/-befaring eller fortløpende gjennom skriftlig henvendelse til styret.
(2) I Helhetsplanen er tiltakene gjeldende for alle hus, om enn med mulige ulike utforminger ved de enkelte hustypene. Etter regelen skal henholdsvis første etasje eller andre etasje ha selvstendig rett til å utføre alle tiltakene som er regulert for dem, til egen nytte, men uten omkostninger og varig vesentlig ulempe for borettslag eller andre andelseiere, dog under forutsetning av at øvrige bestemmelser i Helhetsplanen og Byggevedtektene er overholdt.
1.3 Krav til gjenopprettelse: hustype 1 og 2
(1) Dersom det ved andelen er utført ulovlige byggearbeider, etter datidens regelverk i borettslaget, kan styret stille krav om at tidligere tiltak må omgjøres i henhold til utformingskravene i helhetsplanen før det innvilges tillatelse til å utføre nye tiltak.
1.4 Tilbygg på gavl: hustype 1
(1) Tilbygg på husets kortside kan strekke seg over to etasjer, kjeller og loft, dersom 1.etg har bygget med innrykk.
(2) Andelseiere i første etasje kan etter helhetsplanen oppføre tilbygg til sine leiligheter uavhengig av andelshaver i andre etasje. Eventuell kjeller under tilbygg tilfaller uavkortet leiligheter i første etasje. Første etasje skal reise rekkverk på terrasse over tilbygg og selv besørge membran over tilbygget. Reisverk i første etasje skal dimensjoneres slik at det er mulig å bygge på en etasje til med loft.
(3) Andelseier i andre etasje kan på et hvilket som helst tidspunkt etter at første etasje har reist tilbygg, velge å oppføre terrassedør og platting.
(4) Andelseierne i første og andre etasje kan på egenhånd skriftlig avtale en annen fordeling mellom seg når det gjelder bruksrett til kjellerområde under tilbygg. De samme vilkårene som er nevnt over, er likevel gjeldende.
(5) Bestemmelsene (2)-(4) er her å regne som heftelse på andelen.
1.5 Tilbygg på gavl: hustype 2
(1) Tilbygg på husets kortside kan strekke seg over to etasjer og kjeller.
(2) Andelseiere i første etasje kan etter helhetsplanen oppføre tilbygg til sine leiligheter uavhengig av andelshaver i andre etasje. Eventuell kjeller under tilbygg tilfaller uavkortet leiligheter i første etasje. Første etasje skal reise rekkverk på terrasse over tilbygg og selv besørge membran over tilbygget. Reisverk i første etasje skal dimensjoneres slik at det er mulig å bygge på en etasje til med loft. Andelseier i første etasje må videre, uten opphold, besørge at det tap som andre etasje måtte påføres, blir gjenopprettet/erstattet, og at dette er nedfelt i skriftlig avtale med andre etasje. Dette innebærer blant annet at:
- a) de skader og tap som påføres andre etasjes entré og bad, skal utbedres til en tilsvarende eller bedre standard
- b) det tap eller den forringelse av lufteanordning som påføres andre etasjes entré og bad, skal erstattes av en tilsvarende eller bedre lufteanordning
- c) det tap av vinduer som påføres andre etasje, skal kompenseres etter én for én-prinsippet. Andre etasje velger type tiltak blant følgende: utskifting til større dimensjoner av gjenværende kjellervindu, innsetting av nytt kjellervindu ved inngangsparti, innsetting av nytt vindu på vegg ved inngangsparti, eller innsetting av vindu under møne på original gavl. Eventuelt kan det avtales overdragelse av bruksrett. Som kompensasjon skal første etasje dekke utgiftene til ett av disse tiltakene dersom ett vindu er murt igjen for andre etasje, til to av disse tiltakene dersom to vinduer er murt igjen, osv. Dette gjelder også om andre etasje ikke ønsker noen av de omtalte tiltakene gjennomført (umiddelbart). Da skal kompensasjonen gis i form av et pengebeløp til andre etasje tilsvarende utgiftene til ovennevnte nytt tiltak / nye tiltak. Utgiftens størrelse skal fastsettes etter innhentede tilbud fra autoriserte håndverkere.
(3) Andelseier i andre etasje kan på et hvilket som helst tidspunkt etter at første etasje har reist tilbygg, velge å oppføre terrassedør og platting, eller en andre etasje på tilbygget. Loftsetasjen på tilbygget tilfaller leiligheten i andre etasje.
(4) Andelseierne i første og andre etasje kan reise to etasjes tilbygg i samarbeid med hverandre, etter de samme vilkår som nevnt under punkt (2) og (3) over. Utgiftene fordeles med henhold til reelle kostnader pr. etasje og en skriftlig avtale som er inngått i forkant av utbyggingen..
(5) Andelseierne i første og andre etasje kan på egenhånd skriftlig avtale en annen fordeling mellom seg når det gjelder bruksrett til kjellerområde under tilbygg. De samme vilkårene som er nevnt over, er gjeldende.
(6) Bestemmelsene (2)-(5) her er å regne som heftelse på andelen.
1.6 Tilbygg som berører felles installasjoner: hustype 1 og 2
(1) Felles installasjoner for huset kan være, ledning og røropplegg, sluk, utekraner, tørkestativ, stoppekraner, strømmåler i fellesrom og tørkeskap.
(2) Der oppføring av tilbygg beslaglegger områder som har felles installasjoner for alle andelseiere i huset og tilstøtende hus, skal disse installasjonene uten opphold oppføres på andre passende steder eller avtales fjernes (eksempelvis tørkestativ).
(3) Bestemmelsene her er å regne som heftelse på andelen og skal avtalefestes som vedlegg til kontrakten.
1.7 Tilbygg av inngangsparti: hustype 2
(1) Mindre tilbygg på langsiden i forbindelse med utbygging på gavl.
(2) Andelseiere i begge etasjer kan etter helhetsplanen oppføre mindre inngangstilbygg på langsiden uavhengig av andre andelshavere i huset. Eventuell kjeller under tilbygg tilfaller uavkortet leiligheten som bygger tilbygget. Andelseier i første etasje må videre, dersom andre etasje allerede har inngangspartitilbygg fra før, besørge det tap som andre etasje måtte påføres, blir gjenopprettet/erstattet, og at dette er nedfelt i skriftlig avtale med andre etasje. Dette innebærer blant annet at:
- a) de skader og tap som påføres andre etasjes entré og bad, skal utbedres til en tilsvarende eller bedre standard
- b) det tap eller den forringelse av lufteanordning som påføres andre etasjes entré og bad, skal erstattes av en tilsvarende eller bedre lufteanordning
- c) det tap av vinduer som påføres andre etasje, skal kompenseres etter én for én-prinsippet. Andre etasje velger type tiltak blant følgende: utskifting til større dimensjoner av gjenværende kjellervindu, innsetting av nytt kjellervindu ved inngangsparti, innsetting av nytt vindu på vegg ved inngangsparti, eller innsetting av vindu under møne på original gavl. Eventuelt kan det avtales overdragelse av bruksrett. Som kompensasjon skal første etasje dekke utgiftene til ett av disse tiltakene dersom ett vindu er murt igjen for andre etasje, til to av disse tiltakene dersom to vinduer er murt igjen, osv. Dette gjelder også om andre etasje ikke ønsker noen av de omtalte tiltakene gjennomført (umiddelbart). Da skal kompensasjonen gis i form av et pengebeløp til andre etasje tilsvarende utgiftene til ovennevnte nytt tiltak / nye tiltak. Utgiftens størrelse skal fastsettes etter innhentede tilbud fra autoriserte håndverkere.
(3) Andelseierne i første og andre etasje kan reise disse tilbyggene i samarbeid med hverandre, etter de samme vilkår som nevnt under punkt (2)
1.8 Innredning av bod i kjeller og på loft: hustype 1 og 2
(1) Hustype 1: kjeller og loft
Hustype 2: kjeller.
(2) Hustype 2, andre etasje: Før innredning av bod i kjeller, må andelshaveren innehente full skriftlig samtykke om overdragelse av bruksrett av bod fra berørt nabo, slik at det er mulig å oppnå passasje til den boden som skal innredes. Eventuell øvrig omdisponering i kjeller skal søke å oppnå mest mulig sammenhengende felles bruksareal, og krever skriftlig samtykke av alle i samme hus. Avtale om overdragelse av bruksrett/omdisponering skal ha henvisning til tegninger.
(3) Hustype 1, andre etasje: Før innredning av areal utover egen bod på loft, må andelshaveren innehente full skriftlig samtykke om overdragelse av bruksrett fra berørt(e) nabo(er). Eventuell øvrig omdisponering av loft skal søke å oppnå mest mulig sammenhengende felles bruksareal, og krever skriftlig samtykke av alle i samme hus. Avtale om overdragelse av bruksrett/omdisponering skal ha henvisning til tegninger.
(4) Regelen under punkt (2) og (3) om samtykke gjelder likevel ikke ubetinget dersom nabo ikke har innredet egen bod. Ved eventuell uenighet henvises til punkt 2.2 ”Tvistespørsmål” og punkt 4.3 ”Protest fra nabo”.
(5) Hustype 1, andre etasje og hustype 2, begge etasjer: Ved innredning av loft og innredning av bod i kjeller, må andelshaveren illustrere og vise til tilfredsstillende bodplass for egen del. Bodplassen kan være i kjeller, loft og/eller i hage. Tilfredsstillende bodplass er tre kvm sportsbod og to kvm loftsbod. Bare hustype 1 kan vise til loftsbod.
(6) Hustype 1, andre etasje og hustype 2, begge etasjer: Ved innredning av loft og innredning av bod i kjeller, er andelshaver ansvarlig for alle kostnader som måtte følge av oppgradering til boligareal, herunder alle utgifter til brannsikring av fellesarealer, brannsikring mot andre seksjoner, flytting av strømmåler og stoppekran ut i fellesrom.
1.9 ”Større tiltak” og ”Mindre tiltak”
(1) Bestemte tiltak betegnes i det følgende som ”Større tiltak”. Dette gjelder oppføring av alle typer påbygg/tilbygg samt alle typer innredninger i husets hovedkropp / opprinnelige kropp.
(2) Bestemte tiltak betegnes i det følgende som ”Mindre tiltak”. Dette gjelder tiltak som ikke er nevnt under punktet ”Større tiltak”, og som utføres uavhengig av dem. Blant ”Mindre tiltak” er:
- a) innsetting av alle nye vinduer
- b) utskifting av allerede eksisterende vinduer til større dimensjoner
- c) innsetting av nye dører (alle typer)
- d) utskifting av allerede eksisterende dører og vinduer
- e) oppføring av trapp til hage samt alle typer plattinger
- f) enkelt tak over inngangsparti
- g) oppføring av bod i disponibel hageparsell
2. FORVALTNING AV HELHETSPLANEN
2.1 Dispensasjoner
(1) Styret har fullmakt til å gi eller pålegge nødvendige dispensasjoner fra disse bestemmelser. Dette gjelder blant andre disse forholdene:
- a) plassering av inngangsdør/ytterdør på ny gavl i tilbygg
- b) et grunnere tilbygg
- c) fravær av vindu
- d) ulike andre avvik fra helhetsplanen ut fra hensynet til symmetri ved angjeldende hus. Der nabos tilbygg på gavl for eksempel har et mindre innrykk i forhold til hovedhus / originalt hus (hustype 1), kan dette pålegges utført også ved søknad om tilsvarende tiltak ved samme hus.
- d) ulike avvik fra helhetsplanen ut fra særlige behov blant andelseiere som har slått sammen to enheter/andeler til én enhet/andel
(2) Det er en forutsetning for slike dispensasjoner at andelseier får bedre eller ikke vesentlig dårligere vilkår enn det som helhetsplanen legger opp til for dette bestemte tiltaket. Dispensasjonene skal videre være vel begrunnet, for eksempel ut fra hensynet til kort avstand til nabo, at nabos disponible parsell ikke skal beslaglegges, eller ut fra hensynet til estetikk i våre områder.
2.2 Tvistespørsmål
(1) Styret avgjør alle tvistespørsmål som måtte oppstå andelseierne imellom i forbindelse med gjennomføringen av tiltak. Før slike spørsmål avgjøres, skal de berørte parter ha rett til å uttale seg muntlig og skriftlig. Styret skal i slike spørsmål legge til grunn lagets vedtekter og byggevedtekter samt hensynet til en rimelig fordeling av areal mellom naboer. Styret avgjør også alle tvistespørsmål som måtte oppstå andelseierne imellom i forbindelse med tolkningsspørsmål som oppstår vedrørende vedtekter/byggevedtekter. Styrets avgjørelse kan ankes til generalforsamling.
3. ANSVAR OG UTGIFTER
3.1 For andelseier
(1) Tiltakshaver står ansvarlig ovenfor borettslaget, andre andelseiere og tredjemenn, og har ansvaret for at byggearbeidene og det ferdige tiltaket følger bestemmelsene i borettslagets helhetsplan, vedtekter og byggevedtekter Eventuelle avvik fra bestemmelsene er konkret nevnt i styrets godkjennelse. Tiltakshaver står overfor borettslaget ansvarlig for eventuelle feil eller forsømmelser fra personer som opptrer på vegne av ham; slik som arkitekter eller andre prosjekterende, entreprenører, håndverkere og eventuelle andre innleide hjelpemenn.
(2) Tiltakshaver står ansvarlig vis a vis offentlige byggemyndigheter, og må selv sørge for å gjennomføre tiltaket/byggearbeidene i samsvar med de gjeldende lover og forskrifter. All korrespondanse med bygningsmyndighetene (PBE og eventuelt fylkesmannen) må sendes i kopi til styret.
(3) Andelseier skal påse at byggearbeidene er forskriftsmessig utført av autoriserte fagpersoner, og spesielt at problemer vedrørende sopp og råte hindres.
(4) Den enkelte tiltakshaver plikter å dekke alle utgifter som relaterer seg til tiltaket/byggearbeidet. Tiltakene/byggearbeidene skal ikke i perioden for utførelse eller i etterkant påføre nabo noen utgifter, eller påføre borettslaget utgifter utover vanlig fremtidig vedlikehold. Dersom tiltaket for eksempel forutsetter omlegging av strømledninger, vannrør, kloakk eller kumlokk, skal andelseier selv dekke omkostningene.
(5) Dette gjelder likevel ikke uten forbehold, dersom det under endringen/byggearbeidene blir avdekket forhold som angår borettslagets plikt til vedlikehold og utbedring av skade, eller dersom tiltaket gir rett til refusjon av utgifter fra borettslaget. Se nedenfor.
(6) Eventuelle feil, mangler og skader som måtte oppstå ved tiltaket og det eventuelt det utbygde arealet, både under byggeperioden og etter at byggearbeidene er ferdigstilt er tiltakshavers ansvar. Dette gjelder ikke dersom skaden kan tilbakeføres til forsømt vedlikehold som borettslaget plikter å forestå.
(7) Tiltakshaver er ansvarlig for enhver skade og ethvert tap som påføres borettslaget, andre andelseiere og tredjemenn i forbindelse med tiltaket/byggearbeidene, under byggeperioden eller senere som følge av utbyggingen. Dette kan være skader på bygninger, inventar, fellesareal, andre hageparseller mv. Andelseier plikter å reparere/erstatte slike skader uten opphold eller innen nærmere angitte frister satt av styret når det kreves. Skades fellesarealer eller andre andelseieres arealer, skal skadene utbedres snarest mulig eller etter angitt ferdigstillelsesdato gitt fra styret.
(8) Dersom tiltakshaver ikke etterlever pålegg fra styret om retting/erstatning etter pkt 3.1.1-7 innen frist satt av styret, kan borettslaget utføre nødvendige arbeider for tiltakshavers regning. Dersom beløpet ikke er betalt innen en måned etter at kravet er mottatt, kan styret avregne utestående med tillegg av forsinkelsesrente gjennom depositum eller et ekstraordinært tillegg i husleien.
(9) Dersom utbyggingen av andelseiers boenhet eller boenhetens tilleggsarealer (bod el.l.) forutsetter bebyggelse av tomt som hører til borettslagets fellesareal, betaler andelseier intet vederlag for dette.
(10) Andelseier av andre etasje er ansvarlig for at verandaen er forsvarlig konstruert slik at første etasje ikke påføres noen form for skader. Dette gjelder kun når arealet benyttes til terrasse. Kostnader for å oppføre og vedlikehold veranda med vanntett gulv dekkes av andelseiere av andre etasje.
3.2 For borettslaget
- For enkelte tiltak skal tiltakshaver få delvis refusjon av utgiftene fra borettslaget.
Godkjenning fra styret må innhentes i forkant av utbedringen/utskiftingen.
Dette gjelder:
- a) inngangs-, veranda- og terrassedør.
- b) alle vinduer, med unntak av kjeller- og loftsvinduer.
- c) oppføring av spilerekkverk på terrasse der det allerede er oppført rekkverk i taksten.
For refusjon som angitt i bokstav a) – c) gis refusjon med inntil 40 % av anskaffelsespris, men likevel maksimalt 5.000 kroner. Tilsvarende ordning gjelder for kostnader knyttet til rehabilitering av gamle vinduer. Det kan gis refusjon uavhengig av om vindu/dør befinner seg på hovedkropp eller tilbygg.
(2) Dersom det under endringen/byggearbeidene blir avdekket forhold som hører under borettslagets utbedrings- og vedlikeholdsplikt etter borettslagsloven eller vedtektene, plikter borettslaget å utbedre eller dekke nødvendige utgifter til utbedring. Borettslaget ved styret skal uten opphør varsles dersom det avdekkes slike forhold, andelseier/tiltakshaver skal ikke iverksette utbedringsarbeid før borettslaget er varslet med mindre dette er tvingende nødvendig for å avverge ytterligere skadeutvikling.
(3) All bygningsmasse, også utbygd areal, med uteområder er borettslagets eiendom. Dette gjelder uten unntak, så vel før som etter gjennomføring av alle typer tiltak. Bruksretten for tilbygget, samt en eventuell verdiøkning ved senere salg og fraflytting, tilfaller likevel andelseieren. Dette innebærer at:
- a) når borettslaget blir forelagt ferdigattest fra Plan- og bygningsetaten, vil andelshaver ha ansvar for alminnelig vedlikehold av tiltaket / det utvidete areal i henhold til borettslagets vedtekter.
- b) når borettslaget blir forelagt ferdigattest fra Plan- og bygningsetaten, vil borettslaget ha ansvar for forsikring for utbygd areal.
- c) Andelseier har selv ansvaret for at ferdigattest forelegges borettslaget.
4. NABO: NABOVARSLING
4.1 Varsling av nabo
(1) Enkelte mindre tiltak (se tabell 6.1) krever varsling av nabo. Nabo er alle andelshavere i samme hus. Nabo skal motta et skriftlig varsel om byggearbeidene senest 1 uke før de starter. Naboene har ikke anledning til å protestere mot varslet tiltak i seg selv, men kun mot at selve byggearbeidene ikke følger (bygge)vedtekter, helhetsplan og/eller husordensreglene. Tiltakshaver sender styret kopi av skriftlig varsel til naboer, og opplyser om hvilke naboer som er varslet.
(2) Oppføring av bod i hageparsell samt alle større tiltak krever varsling av nabo ved signatur på samtlige tegninger/illustrasjoner. For endring av fasade og tilbygg er nabo alle andelshavere i samme og tilliggende hus. For oppføring av bod er nabo alle andelshavere med direkte tilliggende hageparsell. Tiltakshaver skal levere nabo et komplett tegningssett av tiltaket, inkludert eventuelt illustrert ny løsning for fellesområder og hageområder. Samt foreslå avtale der dette er påkrevd (jfr. 5.1.3 godkjenning av styret). Tiltakshaver beholder selv et eksemplar av tegningssettet. På hver tegning av eget eksemplar samler tiltakshaver underskrift, med dato, fra alle naboer. Dette eksemplaret sendes styret og siden Plan- og bygningsetaten som grunnlag for søknad om tiltak. Signatur, med dato, indikerer at nabo på forhånd faktisk har mottatt et identisk tegningssett. Nabo har etter signatur, med dato, 2 ukers frist til å sende styret skriftlig protest mot tiltaket. Dersom styret ikke mottar en slik protest, regnes tiltaket som godkjent av nabo. I fellesferien, jule-, vinter- og påskeferien, samt de tilfeller der man er kjent med at nabo er bortreist kan styret fastsette en lengre frist for å inngi slik protest.
(3) Dersom tiltakshaver skal gjennomføre større tiltak eller oppføre bod, og nabo samtidig er utilgjengelig, skal tiltakshaver sende nabo som rekommandert sending et komplett tegningssett av tiltaket, inkludert eventuelt illustrert ny løsning for fellesområder og hageområder. Kvittering for rekommandert sending sendes styret sammen med søknaden for tiltaket. Nabo har etter dato for sending, 4 ukers frist til å sende styret skriftlig protest mot tiltaket. Dersom styret ikke mottar en slik protest, regnes tiltaket som godkjent av nabo. Styret kan i særskilte tilfeller fastsette lengre frist enn 4 uker.
4.2 Protest fra nabo
(1) Dersom tiltaket er i overensstemmelse med helhetplan og (bygge)vedtekter, skal protesten ha tungtveiende grunner om den skal tas til følge. Som tungtveiende grunn regnes:
- a) at tiltaket medfører tap av lys gjennom sperring av vindu eller forringede rømningsforhold for nabo, særlig dersom nabo har innredet bod i kjeller
- b) at nabo må avgi (deler av) egen disponibel hageparsell
- c) at det forligger kun mindre tilfredsstillende løsninger på omdisponering av fellesområder på loft, i kjeller og i hageområder
- d) at nabo ikke ønsker makebytte av bod, der denne boden er uinnredet.
I slike tilfeller skal styret om mulig søke alternative løsninger, der ingen andelshaver med rimelig grunn kan sies å lide under vesentlig varig ulempe. Det vises her til styrets plikt til å avgjøre tvistespørsmål.
(2) Ingen nabo kan tvinges til overdragelse. Dersom bod allerede er innredet og avtale for overdragelse ikke foreligger. Kan allikevel styret pålegge eier av innredet bod overdragelse.
5. BESTEMMELSER FOR STØRRE TILTAK
5.1 Godkjenning fra styret
(1) Arkitekt og håndverkere: Tiltakshaver må selv skaffe til veie alle nødvendige papirer, tegninger og grunnmaterialer for øvrig. Tiltakshaver må selv engasjere ansvarshavende og autorisert(e) arkitekt og entreprenør/håndverkere for sin utbygging. Andelseieren må forvisse seg om at slike har de nødvendige garantier/forsikringer mot feil og skade som vedkommende gjør seg skyldig i. Entreprenør/håndverkere bør stille garanti for ferdigstillelse i rett tid.
(2) Tegninger: Tiltakshaver sendes styret et komplett tegningssett som grunn for søknad. Tegningene skal være i målestokk 1:100, og illustrere alle fasader av huset, så vel før som etter endringen. Det må dokumenteres at areal er kontrolloppmålt. Dersom tiltaket innebærer berøring av fellesområder i hage, kjeller eller loft, skal også omdisponering/erstatning av disse illustreres.
(3) Nabo skal varsles: Samtlige tegninger/illustrasjoner skal være signert, med dato, av alle naboer. (jfr. 4.1 nabovarsling).
(4) Dokumentasjon for særskilte tiltak:
- a) Innredning av loft i hustype 1: Tiltakshaver må illustrere og vise til tilfredsstillende bodplass for egen del i kjeller, loft og/eller i hage. Tre kvm sportsbod og to kvm loftsbod. Vedlegges søknad.
- b) Innredning av bod i kjeller, hustype 2: Må vise til eksisterende tilfredsstillende bodplass for egen del i fellesareal (søke særskilt) og/eller i hage. Tre kvm sportsbod og to kvm loftsbod. Vedlegges søknad.
- c) Innredning av kjeller, hustype 2: Pigging, ingeniøruttalelse. Vedlegges søknad.
(5) Behandlingsgebyr: Før søknad om byggetillatelse innsendes borettslaget, må utbyggeren betale et gebyr til borettslaget. Gebyret for ”Større tiltak” utgjør ett (1) Rettsgebyr (R). Ta kontakt med forretningsfører for å sette inn behandlingsgebyr. Kvittering for betalt behandlingsgebyr vedlegges søknad til styret.
(6) Underskrive avtale: Tiltakshaver plikter å inngå avtale med styret, se vedlegg kontrakt, før tillatelse om igangsetting blir gitt. Ved behov kan styret foreta mindre vesentlige endringer i avtalen. Tiltakshaver må levere skriftlig erklæring til styret om at de vedtar disse vedtekter. Vedlegges søknad.
(7) Forsikring: Tiltakshaver er selv ansvarlig for å tegne de nødvendige forsikringer for byggeperioden. Dette gjelder innboforsikring. Andelseier bærer selv risikoen for tap som måtte oppstå som en følge av at forsikring ikke foreligger, bortfaller eller ikke gir tilstrekkelig dekning for så vidt angår de forsikringer han bør tegne. Godkjennelse fra styret kan gis uavhengig om tiltakshaver har tegnet forsikring.
(8) Søknad til styret: Avvik fra helhetsplanen skal nevnes konkret og skriftlig i søknadsbrevet. Kopi av det ovennevnte legge ved
(9) Godkjennelse fra styret: Godkjenning fra styret kan trekkes tilbake om søknaden ikke var komplett. Godkjenningen bortfaller etter ett år dersom ikke andelseier har fått skriftlig tillatelse fra styret til å igangsette utbygging.
5.2 Tillatelse til å sette i gang
(1) Godkjenning/Melding/Igangsettelse fra Plan- og bygningsetaten: Tiltakshaver må selv innhente byggetillatelse samt alle øvrige offentlige tillatelser der offentlig regelverk krever det. Dersom det eksempelvis er behov for omlegging av kabler, veier, kloakk og vann etc., må tiltakshaver innhente samtykke fra rett myndighet før endringer foretas. Andelseier må likeledes betale alle gebyrer til offentlige myndigheter.
(2) Innbetaling av garantibeløp: Tiltakshaver må stille garanti for at arbeidene fullføres i rett tid, og for at alle skader på huset, fellesanlegg, offentlige ledninger etc., og eventuelle skader påført naboen utbedres umiddelbart etter at byggearbeidene er avsluttet. I særskilte tilfeller kan garantien til borettslaget brukes i tvistesaker. Garantien overfor borettslaget skal være på kr. 50.000 for tilbygg/påbygg. Garantien overfor borettslaget skal være kr. 25.000 for innredning av loft på store hus og kr. 15.000 for innredning av loft på små hus. Garantien overfor borettslaget skal være kr. 20.000 for innredning av kjeller. Garanti til borettslaget indeksreguleres etter SSBs indeks 3Aa, med utgangspunkt i indeks pr. 1. januar 2006. Ta kontakt med forretningsfører for å sette inn beløpsgaranti. Kvittering for innbetalt garantibeløp sendes uten opphold styret.
(3) Anmodning om igangsettelse: Tiltakshaver sender anmodning om tillatelse til å igangsette tiltaket. Kopi av korrespondanse med Plan- og bygningsetaten, herunder byggetillatelse, samt kvittering på betalt garantisum vedlegges.
(4) Befaring fra styret: Styret eller den styret bemyndiger, skal før byggearbeidene igangsettes ha befaring av fellesanlegg og andelseieres hager og notere den stand arealene er i.
5.3 Under byggingen
(1) Andelseier er ansvarlig for at alt byggeavfall umiddelbart blir fjernet fra borettslagets fellesområder. Fellesområdene skal heller ikke benyttes som lagringsplass for byggematerialer verktøy og redskaper o.l. Byggeavfall skal ikke kastes i borettslagets containere eller søppelkasser
(2) Borettslagets fellesarealer, innvendige så vel som utvendige, skal holdes rene under byggearbeidene.
(3) Under byggeperioden skal det tas hensyn til fellesarealer og andre andelseieres hager. Hvis det kan unngås, skal maskinelt utstyr ikke kjøres over andre andelseieres hager
(4) Andelseier skal sørge for å gjennomføre byggearbeidene i samsvar med husordensreglene.
(5) Innkalling til kontroller: Tiltakshaver er selv ansvarlig for å innkalle styret til kontroll av bestemte etapper i byggeperioden. Oppstår det endringer i godkjente planer, eller andre uklarheter, skal dette straks tas opp med styret
(6) Styret, eller den styret bemyndiger, holder kontroll ved disse etappene på byggeplassen:
- a) ferdig grunnmur
- b) ferdig reisverk første etasje
- c) eventuelt ferdig reisverk andre etasje
- d) påbegynt panelbord
- e) innsetting av vinduer og dører
- f) eventuelt rekkverk
- g) oppføring av veranda andre etasje i skråtak
5.4 Ferdigattestering
(1) Tiltakshaver er ansvarlig for å anmode styret om ferdigbefaring.
(2) Utvendige arbeidet ved større tiltak skal være ferdigstilt 6 måneder fra byggearbeidene er påbegynt. Innen denne tid skal også utvendig opprydding være avsluttet. Vanlig sluttbefaring med kontroll skal etterse at tiltaket med alle detaljer er i overensstemmelse med helhetsplan og den godkjenning som er gitt.
(3) Ferdigattest fra plan- og bygningsetaten: Tiltakshaver har selv ansvar for å skaffe ferdigattestering fra Plan- og bygningsetaten. Denne må sendes i kopi til styret.
(4) Frigivelse av garantier: Den garanti som er stilt av utbyggeren, frigis av styret etter at ferdigattest fra plan- og bygningsetaten foreligger og etter at styret har konstatert at eventuelle skader på fellesanlegg, hus og andre andelseieres hager er utbedret.
Ved uregelmessigheter skal styret bruke garantien til å dekke slike skader og til å fullføre eller føre huset tilbake til opprinnelig stand. Overskrides garantisummen, må overskridelsen dekkes av utbygger.
6. BESTEMMELSER FOR MINDRE TILTAK
6.1 Gangen i endringsprosessen
|
Ansvarlig bygg-mester |
varsling av nabo |
Garanti-beløp i NOK |
Godkjennelse / Tillatelse til å igangsette fra styret |
Godkjennelse / Melding, Plan- og bygnings-etaten |
Ferdigefaring og registrering fra styret
|
Frigivelse av garantibeløp som attest for ferdigstillelse |
Takvindu |
X |
Varsling |
3000 |
X |
X |
X |
X |
Vindu under møen |
X |
Varsling |
3000 |
X |
X |
X |
X |
Nytt vindu og utskifting av vindu i kjeller
|
|
Varsling |
3000 |
X |
X |
X |
X |
Dør til takterrasse
|
|
Varsling |
3000 |
X |
|
X |
X |
Tak over inngangs-parti |
X |
Varsling |
3000 |
X |
X |
|
X |
Vindu ved siden av inngangs-dør |
X |
Varsling |
3000 |
X |
X |
X |
X |
Bod i disponibel hageparsell |
|
Varsling |
5000 |
X |
|
X |
X |
Hagedør og hagetrapp |
|
Varsling |
3000 |
X |
|
X |
X |
Levegg/terasse |
|
Varsling |
0 |
X |
|
X |
|
(1) Frist for fullføring av påbegynte Mindre tiltak er 8 uker fra byggearbeidene er påbegynt. Innen denne tid skal også utvendig opprydding være avsluttet. På oppfordring fra tiltakshaver gjennomføres ferdigbefaring og registrering fra styret, senest 3 måneder etter at byggearbeidene er påbegynt. Ta kontakt med forretningsfører for å sette inn garantibeløpet. Kvittering for innbetalt garantibeløp sendes uten opphold styret.
7. SÆRSKILTE OMSTENDIGHETER
7.1 Brudd på byggevedtekter
(1) Regress og panterett: Dersom andelseier unnlater å stille foreskreven sikkerhet(garantibeløp), eller behandlingsgebyrer jamfør pkt. 5.1.5, 5.2.2 eller 6.1 (tabell), unnlater å refundere beløp som måtte bli forskuttert fra borettslaget eller gjennom uaktsomhet utvist av andelseier selv eller noen som handler på vegne av ham påfører borettslaget, andre andelseiere eller andre tredjemenn skade eller tap kan borettslaget kreve andelseier for disse beløp. Slike krav fra borettslaget anses som krav sprunget ut av lagsforholdet og omfattes av borettslagets legalpanterett etter borettslagsloven § 5-20.
(2) Brudd på vedtekter/byggevedtekter gir styret rett til å stoppe byggearbeidene for en kortere eller lengre periode. Andelseier kan i samråd med borettslaget få tillatelse til å gjennomføre slike byggearbeider som er nødvendige for å forhindre unødvendig eller urimelig tap eller skade selv om det er besluttet byggestans.
(3) Dersom byggearbeider uten skjellig grunn forlenges utover den avtalte og forutsatte framdriftsplan, og dette anses å være til fare, skade eller urimelig ulempe for borettslaget, andre andelseiere eller tredjemenn kan borettslaget pålegge andelseier å fullføre arbeidene eller selv gå inn å foreta nødvendige tiltak for andelseiers regning og risiko.
7.2 Rettergang/Sanksjonsmidler
(1) Uenighet om forståelsen av byggevedtektene eller gjennomføringen av byggetiltak skal søkes løst gjennom dialog mellom borettslaget ved styret og den aktuelle andelseier.
(2) Styret eller andelseiere kan bringe tvistespørsmål opp for GF, dersom dette anses hensiktsmessig.
(3) Styret kan beslutte at uenighet mellom borettslaget ved styret og andelseier om forståelsen skal henvises til avgjørelse av en ”oppmann” som partene blir enige om, partene forplikter seg i tilfelle til å akseptere oppmannens avgjørelse.
(4) Hvis borettslaget i forbindelse med tvist med andelseier som bringes inn for forvaltningen eller domstolene om forståelsen av byggevedtektene eller gjennomføringen av byggetiltak påføres utgifter til advokat eller andre rådgivere kan borettslaget kreve sin utlegg refundert fra andelseier dersom utfallet av saken blir i andelseiers disfavør.
7.3 Overdragelse
Dersom andelseier overdrar andelen, er overdragende andelseier ansvarlig etter disse vedtekter og den signerte avtalen inntil ny andelseier har påtatt seg ansvaret. Overdragende andelseier har selv ansvaret for at ny andelseier påtar seg dette.
Link til PDF dokument: Klikk her